空き家住宅問題を解決！～リフォーム活用のおすすめ2～三重県伊勢市の空家管理・有効利用の無料相談はマルモ不動産

今回は空き家をどのように有効活用するのか、そのための必要な手入れについて考えていきたいと思います。

・リフォームやリノベーションのメリットとポイント
空き家は人が住んでいない建物なので、誰も管理していなければあれこれ劣化していきます。
最近は誰も住んでいない空き家をリフォームやリノベーションして、建物全体の質を向上させる例をよく見かけますが、どのようなメリットがあるのでしょう。

リフォームで解決できる点とは？

リフォームよりも建て替えた方が安くなるならともかく、そこまで劣化していないにも関わらず建て替えしてしまうのは勿体ないと思いませんか？リフォームやリノベーションには、建て替えにはないメリットがあるのでそれぞれを比較したいと思います。ぜひ参考にしてみてください。

・元々の良質素材や設備を再利用できる
まだまだ使える部分が残っているのに、全てを新しく建て替えてしまうことは省エネ対策に反することになります。システムキッチンや洗面台などあと何年も使用できる設備があったとしても、建て替えを行う場合には全て設備を新調するのが基本です。

解体前に設備を事前に取り外し、ある程度の期間まで保管できれば再利用することもできますが、大抵の場合は外す手間や長期保管場所を確保することが難しく新調してしまうパターンが圧倒的に多いです。その点リフォームの場合、一時的に保管することができればそのまま設備を利用することができます。

・外観をそっくり残すことができる
生まれ育った家の存在は誰にとっても大きく、大人になっても忘れることはありません。
もしも自分が建てた家なら、家を見る度に建てたときの苦労やそこで生活してきた想いが蘇ってくるものです。
思い入れがあればあるほど、簡単に処分できません。どんなに建物が古くなっても趣があると感じる人も多く、家を取り壊すことに抵抗を感じる人は少なくないのです。リフォームなら当時の面影を残しつつ、新しく新調する必要がある部分だけ手を加えていくので、家の歴史にそれほど大きく影響することはありません。

・固定資産税をそのまま維持できる
新しく家を建て替えると、新築とみなされるため固定資産税の金額が高くなってしまいます。
一方リフォームの場合は、小規模であれば固定資産税は上がることなく、家の価値だけが上昇することになるので安心です。

固定資産税が高くならない理由は、そもそも建物の価値が大きくなるほどのリフォームに該当しないからです。建築確認申請が必要となる大規模なリフォームでなければ役所のほうで把握できないという理由もあります。そのため、増床になる場合や主要構造に大きな変更が見られなければリフォームによって固定資産税が上がることはありません。

空き家をリノベーションするメリット

リノベーションでは、建物の部分的な改修工事だけでなく、間取り変更や内装・設備を大きく変えることで住まいの性能をアップさせることができます。
築年数が古い空き家が、新築と同等の建物に生まれ変われれば、建物の耐震性や耐久性の強化にもつながり省エネ住宅として売却する際、高く買い取ってもらえる可能性も十分考えられます。

また、リノベーションすることで残しておきたい建物をそのまま住まいの一部として活用することができます。
ですから、長年慣れ親しんだ住まいで生活できるのも夢ではありません。

空き家をリフォーム・リノベーションする時の注意点

リフォームと一口に言っても、いろんなケースがあります。規模に関係なく、家を手直しすれば全てリフォームしたことになりますが、どこをリフォームするかによって法令上の制限や強度の問題などの注意点がついてきます。

・容積率や建蔽率による制限
都市計画によって土地にはあらかじめ定められた用途があり、それに応じて建築基準法で建てられる建物が制限されていることをご存知でしょうか。

なぜなら、敷地面積に対する建築面積の制限「建蔽率」と「容積率」が関係しているからです。
容積率に対し余裕のある建築であれば、内部をリフォームし増床が発生しても問題ありません。

しかし、新築を建てる際、延床面積が容積率で制限されているギリギリのところまで設計してしまうケースが多いようです。そうなってしまうと、リフォームをする際に希望通りに床を広げることができず、天井高が低く床面積に含まれない屋根裏部屋くらいしか作れなくなってしまいます。増床できるかどうかというよりも、法律制限に触れないよう検討しなければなりません

・場合によっては新築より高くなる可能性が…
リフォームの対象は家全体ですが、部分リフォームを代金に換算してみると建て替えたほうが安く済むパターンもあります。

施工や工事はまとめて行った方が安く、個別工事を積み重ねていくと工事単価が高くついてしまうことがあるからです。新築以上にお金をかけられるほど思い入れの強い建物だとしても、現実的には工事費単価が高くなってしまいます。今後何十年も利用していく住宅です。次世代に残していく価値を求めるなら建て替えを候補としてみるのもいい考え方もあります。

空き家の放置状態が長くなると、景観や治安を悪くするだけでなく資産価値がどんどん下がってしまいます。リフォームやリノベーションすることで、再び住まいとして利用することができますし、管理費や税金などの負担からも解放されるメリットが出てきます。空き家を所有している方は、リフォームまたはリノベーションを検討してみてはいかがでしょうか？

・リフォームでの注意点
中古住宅をリフォームすれば、快適さを備えた家づくりを行うことができますが、リフォームをする箇所によっては家の強度や法令の制限などがあるので、希望通りにリフォームできないこともあります。一軒家の中古住宅を購入した際には注意が必要なので、あらかじめ把握しておきましょう。

容積率や建蔽率に気をつけて

都市計画法によって土地には定められた用途があります。そして、用途によって建てられる建物に制限が設けられています。
容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合のことです。
容積率100％であれば100平方メートルの敷地に各階の合計で100平方メートルの建物を建築することができます。

建蔽率は、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。
建蔽率60％であれば100平方メートルの敷地に60平方メートルまでの建物を建てることができます。
ですから建て替えでなくても、快適に過ごすために増築を考えている場合などは、容積率や建蔽率についてしっかり確認しておく必要があるのです。

間取り変更で耐久性が低くなる可能性も

1階にあるダイニングの壁を取り除いてリビングと繋げたり、間仕切り壁を作って部屋を増やしたり。家族の人数によって間仕切りの増減を考えることがあるでしょう。

軸組工法の家であれば容易に行えるリフォームですが、壁（ツーバイフォー）工法では、壁で支えているので壁をなくすと家の強度が失われてしまう可能性があります。そのため、強度の再計算が必要です。
また、窓の大きさや少なさに不満を感じ、窓の増設を検討する人もいるでしょうが、窓を取り付ける際、壁に穴を開けるので強度が低くなってしまいます。家の扉でも同じことが言えるので、中古一戸建て物件を購入し、リフォームを考えている人がいれば必ず強度について業者に相談する必要があるでしょう。

設備変更時の注意点について

中古住宅をリフォームする際、ガスの使用をやめてオール電化に変更する家庭も多いです。
しかし、エコキュートを使用する場合、タンクを設置する必要があるので基礎工事を追加で行う場合があります。
また、水回りのリフォームでは、水道を使用する設備が増えることで最大使用量が増加し、引込管の口径を交換する工事が発生する可能性があるので、リフォームの費用がかさむかもしれません。費用を抑えるためにも、本当に必要な設備なのか考え直してみましょう。

建築確認が必要なリフォームも

「リフォームであれば建築確認が不要である」と思っている人も多いのですが、リフォームでも必要な場合があります。
建築確認は、建物を建築する際に建築計画が建築基準の法令に適合しているかを確認する制度で、リフォームでも審査されることがあります。
リフォームのなかでも、大掛かりなものが該当し、壁や柱、床、はりや屋根、階段のリフォームが対象となるので業者に一度確認してみるとよいでしょう。

費用についての注意点

理想の家にするために、購入した中古住宅のあらゆる場所をリフォームする人がいます。
その部分的なリフォームの代金を合計してみたとき、建て替えたほうが安く済む場合があります。
今は必要ないけど、将来的にはリフォームが必要になる箇所があるのであれば、思い切って建て替えを行った方が費用を抑えられる可能性もあるので、見積もりを取っておくことが大切です。

トラブルを防止するために必要なこと

リフォームを行うにあたって、トラブルが発生するケースがあります。依頼した内容と違ったり、工期が守られなかったり……万が一のことも考えると、業者との連携がより重要です。工事を行う前にはしっかりと最終確認を行い、計画通りに進んでいるか工事中にも確認しましょう。
ただし、天候によっては計画通りに進まない恐れがあるので、多少の遅れは許容範囲内です。しかし、大幅な遅れがある場合にはあらかじめ連絡してもらうよう、業者に伝えておくことをオススメします。

また、工事の途中に計画の変更はしないよう気をつけましょう。間取りや設備、扉や壁紙の色など様々な箇所をリフォームする場合、悩むことが多くて工事中に変更を依頼する施工主もいます。そうすると、予定通りにリフォームが進まないだけではなく、費用が嵩む原因にもなるので注意が必要です。

保証があることで安心できる

保証期間が定められているリフォーム会社もあります。リフォームが終了した後、一定期間内に不具合が発生した際には、無償で補修を受けることができます。リフォーム後に塗装の塗り漏れなどを発見した場合には、補修の対象となるので保証内容をしっかりと確認しておきましょう。

空き家のリフォームを考えているのであれば、上記の注意点に気をつけてリフォーム計画を立てることが大切です。トラブルを引き起こさないためにもしっかり確認しておきましょう。

・リフォーム補助金を受ける
空き家をリフォームするなら、補助金をしっかり活用することがポイントです。
リフォーム工事には、国や自治体から様々な補助がありますが、それらを知らずにいては勿体ない。
リフォーム補助金についての知識を身につけ、活用するようにしましょう。

補助金の対象となるリフォーム工事

・バリアフリーリフォーム
介護保険制度には、要支援・要介護認定を受けた人が住む家を対象に手すりやスロープの取り付けなどのバリアフリーリフォームが必要な場合、補助金を受けることができます。実際のリフォームにかかる費用のうち、20万円まで、9割を負担してくれるサービスです。

ただ、補助の対象となる工事内容にはある程度条件があり、手続きも必要なため担当のケアマネージャーへ相談し、計画を進めていかなければなりません。各自治体では、高齢者住宅改修費支援制度や障害者住宅改造費助成制度が用意されていることが多いため、介護保険と併せて利用すると良いでしょう。助成額や条件は自治体によって違いがありますので、担当者への問い合わせは必須です。

リフォーム減税について

リフォーム減税とは、バリアフリーや省エネをはじめ、耐震などのリフォームにおいて所得税や固定資産税の軽減といった税の優遇を通した支援のことをいいます。リフォーム減税を利用するためには、確定申告や必要書類の提出による申告が条件です。

一括払いなど自己資金を使ってのリフォーム工事の場合、最大で20万円～25万円が所得税から控除され、ローンを組んでいても5年間で最大60万円の控除があります。固定資産税は、1年間限定ではありますが１／２～１／３程度減額されることがあります。

三重県の補助制度は？

では、三重県の補助制度にはどんなものがあるのでしょうか？
三重県では、耐震補強工事における対象広工法の拡大を行っており、木造住宅リフォームの補助・耐震補強設計補助・耐震補強工事補助・耐震診断支援制度などがあります。

・木造住宅リフォーム工事補助
耐震補強工事を利用される方が耐震補強工事と同時にリフォーム工事を行う場合、補助を受けることができる仕組みになっています。この条件に合えば基本的に誰でも利用できますが、対象工事が決まっています。

県内に本店、支店、営業所のある工事業者の施工のみで、バリアフリー改修工事や設備改修工事、外壁、内部改修工事、増改築工事等が対象です。補助額は工事費の１／３～20万円の上限が設定されています。

・耐震補強設計補助
無料耐震診断制度の対象になる木造住宅で、診断の結果倒壊の危険がある住宅・一応倒壊しないと判断されたものが対象設計となります。県が補助基本額の上限を24万円としており、設計額の1／６～4万円以下を負担してくれます。

・耐震補強工事補助
耐震診断の結果、倒壊する可能性が高い・一応倒壊しないと判断された場合、補強工事が対象になります。補助額としては、工事費の２／３～30万円以下です。

・耐震診断支援制度
住宅が地震に対して安全なのか、どの程度危険なのかを判断するためのものが耐震診断で、三重県内の全市町で取り組んでいる事業です。対象となるのは昭和56年5月31日以前に建築された木造住宅で階数が3階以下の建造物が対象。木造住宅であっても、プレハブ工法や丸太組構法は対象外です。診断費用は無料で、市町が委託している業者が訪問調査を行い、後日報告書の説明があります。

同じ三重県であっても、それぞれ市町によって補助制度が異なる場合があります。詳しく知りたい場合は、お住まいの市町に問い合わせるか、ホームページをチェックするとよいでしょう。空き家をリフォームする場合、こうしたリフォーム補助制度を有効に活用することで、負担する費用が低減できるのです。

たくさんの要チェックポイントを記しましたが、ケースバイケースです。おひとりで悩まず少しずつ前進していくためにマルモ不動産でもそのお手伝いをさせていただくことも可能ですから、お気軽にご相談、お声がけくださいませ。