公簿売買と実測売買の違いと対応方法 三重県伊勢市の土地に強いマルモ不動産

一概に土地面積といっても種類があります。

『公簿面積』（登記簿面積）
登記簿に記載されている面積
『実測面積』
現代の測量法で計測した面積

まず、とてもしっかりしていそうなネーミングの公簿面積について。
登記簿に記載されているんだし、まあ正確なものだろうと思いがちですが、実態は違います！
特に、平成3年以前の公簿面積は、実際の面積とは異なる場合が多いです。

そもそも、登記面積というのは租税徴収のために明治時代に始まったものです。
ですから、単に現在の測量法との違いから、差異が生じるのがひとつ。

もうひとつは、縄伸び・縄縮みってのがあります。
↓↓
実測面積＞公簿面積＝縄伸び

実測面積＜公簿面積＝縄縮み

これらは当初、地主の思惑で税金の負担を軽くするために実測面積よりも少なく申告していることが多いと言われていますし、反対に将来土地を売ることを念頭に売買代金を嵩上げするため、故意に公簿面積を広くしている場合もあり得ます。

このように面積については、先ず公簿面積なのか実測面積なのか、どちらを基準に契約するのか、また差異が生じた際の精算方法について、しっかりチェックする必要があります！

じゃあ取引の時に、実測すればいいのでは？となりますが、これが相当額の費用がかかるため、そうもいかないのが実情です。

測量の手法にも幾つかあります。

＜現況測量図＞・・・簡易的に測量したもの
＜確定測量図＞・・・法的に信憑性の高いもの
＜地積測量図＞・・・法務局に登録されているもの

実は、このなかで価値があるのは、確定測量図だけ。
法務局に登録されているものでも、前述の通り古いものだと正確性は当てになりません。

そこで、実測したい場合の考え方として、ケースバイケースになってきます。
ギリギリの建蔽率で建築を予定している場合は、より正確に測られることをお勧めします。
その点で余裕が有る場合であれば、現況測量でもいいと考えられます。
また、考慮すべきは近隣との境界も大切ですが、この点は次の機会に詳細をご紹介したいと思います。
あとは、公簿売買にして金額面でメリットを得られる可能性もある訳で…
このあたりも含めて、事前に不動産業者さんに相談に乗ってもらいましょう。

まず、土地を購入する場合、少なくとも「公簿ですか？実測ですか？」と質問しましょう！放っておくと説明すら逃す可能性もあります。
一応公簿売買自体は、よく適用される手法ですから、違法なものではありません。

土地売買には重要事項説明がありますが、これが内容項目も多く、普段聞き慣れない言葉ばかりで、理解がついていかないのも事実だと思います。やはり、購入者の意図を汲んで、この辺りの事前説明があって、公簿面積でも納得できていれば問題ないので、ご自身に合う親切丁寧な不動産屋さんを見つけていただきたいと思います！
その一端にマルモ不動産も成れるようこれからも精進していきます！